- Entre contratos rígidos y abusos legales en el mercado inmobiliario
- Por J. Alejandro Gamboa C.
Clase Turista
Intentar vender una propiedad en México puede convertirse en un laberinto. Detrás de la aparente profesionalización de las agencias inmobiliarias, existe un entramado de contratos inflexibles, cláusulas unilaterales y un trato que deja al cliente —el propietario— en franca desventaja.
Desde mi experiencia al acompañar un proceso de venta, descubrí cómo las inmobiliarias suelen blindarse con documentos que contravienen el espíritu de la ley y dificultan cualquier negociación justa.
El contrato es como una jaula. Una de las primeras señales de alerta aparece en el momento de la firma. El contrato de intermediación, presentado como “formato estándar”, no admite cambios. Cualquier intento de ajuste —ya sea reducir la comisión, acortar el plazo o incluir un mecanismo de rescisión— recibe una respuesta tajante: “no se puede modificar”.
Este tipo de rigidez no es casual, pues muchas agencias muy reconocidas y de larga trayectoria, utilizan contratos elaborados por sus equipos legales, diseñados para asegurar su comisión incluso si no concretan la venta. Algunas cláusulas incluso penalizan al propietario por intentar vender por su cuenta, aunque la agencia no haya logrado resultados.
De acuerdo con análisis jurídicos de la Suprema Corte de Justicia de la Nación y organismos de defensa del consumidor, las cláusulas abusivas son aquellas que generan un desequilibrio evidente entre las partes o limitan derechos del consumidor sin causa justificada. Sin embargo, en la práctica, muchos contratos inmobiliarios siguen conteniendo este tipo de disposiciones.
Según un estudio publicado en el diario El Economista, entre las quejas más frecuentes ante la Profeco destacan la publicidad engañosa, la omisión de información y los contratos ambiguos. Solo en la Ciudad de México se reportaron más de 3,800 casos de fraude inmobiliario en 2024, un aumento de casi 60 % respecto al año anterior (Pads.mx, 2024).
En Puebla, un reportaje de Ferabrajan documentó la proliferación de empresas inmobiliarias que mezclan funciones de agencia y desarrolladora, generando conflictos contractuales y, en ocasiones, juicios por incumplimiento o incluso despojo (Ferabrajan, 2025).
En algunos contratos revisados, la agencia se reserva derechos amplísimos: decidir la estrategia de venta, fijar el precio sugerido y mantener exclusividad total. El cliente, en cambio, asume obligaciones y penalidades. El propietario puede solicitar ver el contrato con anticipación para revisarlo con su abogado. La agencia puede negarse, argumentando que “solo se entrega el día de la firma”. Esa práctica impide al cliente analizar condiciones y demuestra cómo la asimetría de información es usada como mecanismo de control.
De acuerdo con el Observatorio DESC, los contratos inmobiliarios suelen contener cláusulas que restringen la libertad contractual y vulneran derechos básicos del consumidor, sobre todo cuando se trata de contratos de adhesión o formatos preelaborados (Observatoridesc, España, 2023).
Las personas afectadas suelen intentar tres caminos:
Acudir a la Profeco, aunque sus facultades en materia inmobiliaria son limitadas.
Demandar civilmente la nulidad de las cláusulas abusivas, un proceso costoso y lento.
Negociar en privado con la agencia, lo cual suele ser difícil sin apoyo legal o mediático.
En la mayoría de los casos, la parte débil —el propietario— termina cediendo por cansancio o temor a perder más dinero. La falta de regulación específica para el sector de intermediación inmobiliaria deja amplios márgenes de abuso y escasa rendición de cuentas.
El sector necesita transparencia y equilibrio. Entre las medidas que podrían aplicarse se incluyen modelos de contrato revisados por instancias públicas o colegios de abogados; cláusulas de salida claras si la agencia no cumple con metas de promoción o plazos razonables; sanciones efectivas a agencias que nieguen entregar borradores de contrato antes de la firma; registro obligatorio de agentes y contratos ante instancias locales de vivienda o notarías.
Vender una propiedad no debería implicar renunciar a los propios derechos. El propietario no es un cliente menor, sino es quien pone en juego su patrimonio. Si las agencias desean recuperar credibilidad, deberán entender que la confianza se construye con transparencia, no con contratos blindados.
