- El crecimiento poblacional y el déficit habitacional exigen construir al menos 2.3 millones de viviendas para cubrir la demanda y mejorar el acceso a la vivienda
Clase Turista
En medio de un panorama económico global marcado por la inflación, la desaceleración del crecimiento y el aumento en el costo de vida, el acceso a una vivienda digna se ha convertido en una preocupación constante para millones de personas en América Latina. Tener un techo propio ya no es solo una meta a largo plazo, sino un privilegio que cada vez menos ciudadanos pueden permitirse.
De hecho, las ciudades más desarrolladas de la región —aquellas con mejor empleo, educación e infraestructura— son también las más caras para vivir. Esta realidad empuja a los sectores más vulnerables a la periferia urbana o a condiciones de hacinamiento e informalidad, en un contexto donde los precios de las propiedades no dejan de subir, mientras los ingresos familiares siguen estancados y la desigualdad habitacional se profundiza.
El Relevamiento Inmobiliario de América Latina (RIAL Di Tella – Inmuebles24) correspondiente a marzo de 2025 analiza esta situación. El caso de Montevideo, por ejemplo, es paradigmático, con un precio promedio de 3.330 dólares por metro cuadrado, lidera el ranking de las ciudades más costosas, por encima de gigantes como Ciudad de México y Buenos Aires. Irónicamente, la capital uruguaya también fue la que mostró la mayor caída porcentual de precio en dólares nominales en el último semestre, lo que demuestra la volatilidad del mercado.
Este fenómeno no es exclusivo del sur del continente. En México, la situación habitacional es igualmente crítica y preocupante. Tres ciudades mexicanas figuran entre las cinco más caras de América Latina: Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara, con valores que oscilan entre los 2.369 y los 2.666 dólares por metro cuadrado. La capital del país ha mantenido durante meses el segundo lugar en la lista regional, a pesar de registrar una leve caída del 1.5% en los precios. Este descenso no representa un alivio real para los ciudadanos, dado que los salarios no han aumentado al mismo ritmo y las políticas de acceso a la vivienda no han logrado contrarrestar la desigualdad estructural.
El escenario es aún más alarmante cuando se observa el impacto económico directo sobre los hogares mexicanos. De acuerdo con BBVA Research, uno de cada cinco hogares que pagan renta o hipoteca en el país destina más del 30% de sus ingresos a este rubro, lo cual representa un sobrecosto habitacional que limita seriamente otras necesidades básicas. En la Ciudad de México, esta presión es especialmente aguda, debido a que cuatro de cada diez hogares están en esta situación, lo que demuestra que la capital, además de ser la más cara, es también una de las más difíciles para vivir con dignidad.
En este sentido, a nivel nacional, el precio de la vivienda continúa en ascenso este año El indicador de precios de Banorte para marzo de 2025 reveló que el valor promedio por metro cuadrado alcanzó los 30.477 pesos, con un crecimiento anual del 6.8%. Este aumento se da en un contexto de rezago habitacional donde 8.9 millones de personas viven en condiciones inadecuadas, con materiales precarios, falta de excusado o hacinamiento.
Y es que la producción de vivienda no solo no ha podido dar respuesta a esta demanda, sino que se ha reducido. El Registro Único de Vivienda muestra que en los primeros tres meses del año solo se construyeron 28.534 viviendas, un 1.4% menos que en el mismo periodo del año anterior.
La disparidad entre estados también es evidente. La Ciudad de México encabeza la lista con el precio más elevado por entidad con 56.562 pesos por metro cuadrado, lo que representa un incremento de más del 3% respecto al año anterior. Sin embargo, la oferta de vivienda es insuficiente y apenas se construyeron 386 unidades habitacionales en el primer trimestre, frente a las más de 50.000 personas que viven en rezago. En el extremo opuesto, Tamaulipas registró el precio más bajo, con 16.965 pesos por metro cuadrado, beneficiada por una mayor oferta de vivienda horizontal y nueva.
El alza en los precios ha golpeado con mayor fuerza a las familias de menores ingresos. Entre 2016 y 2022, el precio de la vivienda en México aumentó un 58.4%, mientras que los ingresos laborales apenas crecieron 4.1%. Esta brecha se traduce en un acceso cada vez más limitado a la vivienda formal. Estados como Querétaro, Michoacán y la propia capital enfrentan niveles elevados de sobrecosto habitacional debido a esta combinación de altos precios y bajos ingresos. Ante esto, BBVA Research indica que se requieren al menos 2.3 millones de viviendas adicionales para atender el crecimiento poblacional y reducir el déficit, además de fortalecer los esquemas públicos de financiamiento.
A pesar de la desaceleración económica, el sector inmobiliario mexicano muestra signos de dinamismo, especialmente en el mercado de vivienda usada, que ha sido el principal impulsor del aumento en los precios. En el primer trimestre de 2025, la vivienda usada se apreció un 8.3%, por encima del 8% de la vivienda nueva. Además, la Sociedad Hipotecaria Federal señala que esto representa más del 60% de las operaciones realizadas, lo que refleja una preferencia creciente por propiedades ya existentes, quizás por ser más accesibles que las nuevas.
El comportamiento del mercado también presenta diferencias regionales. Zonas como Tijuana, León, Guadalajara y Monterrey registraron crecimientos anuales de entre 9% y 11% en los precios. Tlaxcala destaca con un repunte del 14.7%, lo que confirma una aceleración significativa respecto al año anterior. Las regiones turísticas como Quintana Roo y Baja California Sur también presentan incrementos por encima del promedio nacional, impulsadas por el auge del turismo y fenómenos como el nearshoring y el desarrollo de infraestructura.
Este conjunto de cifras revela con claridad que detrás del incremento de los precios de la vivienda en México hay un desequilibrio estructural. La oferta no corresponde a la demanda, y los ingresos de las familias no logran sostener el ritmo de valorización del mercado. Al mismo tiempo, para algunos compradores la adquisición de un inmueble no solo representa un techo donde vivir, sino también una forma de inversión capaz de ofrecer rendimientos a mediano y largo plazo.
Financiamiento y programas habitacionales
En México, diversas iniciativas buscan mejorar el acceso a la vivienda mediante programas de crédito y construcción de hogares, especialmente para los sectores más vulnerables. Aunque el financiamiento hipotecario ha tenido comportamientos mixtos en 2024, con una ligera alza en el número de créditos pero una baja en su monto promedio, el sector público ha tomado un papel más activo. Mientras la banca comercial redujo sus préstamos 6.8% en el primer semestre del año, el Infonavit aumentó en 18.9% la colocación de créditos, y se espera que para el primer semestre de 2025 el crecimiento total sea de 10.2%, impulsado nuevamente por este instituto.
Uno de los pilares actuales es el programa Vivienda para el Bienestar, que amplió su meta a la construcción de 1 millón 100,000 viviendas en el sexenio, enfocándose en personas que ganan hasta dos salarios mínimos. De estas, 600.000 serán edificadas por el Infonavit, y 500.000 por la Conavi, esta última con créditos con tasa de interés de 0%. Las viviendas tendrán 60 m², estarán cercanas a centros de trabajo, y contarán con todos los servicios e infraestructura necesaria.
El Infonavit ya inició las obras de 22.266 viviendas en nueve estados, con mayores concentraciones en Tabasco, Quintana Roo y Tamaulipas. Además, se firmarán 53 contratos para desarrollar otras 19.489 viviendas en 20 estados, y en mayo se agregarán 9.880 más.
En paralelo, se están implementando esquemas de apoyo a acreditados en dificultades, con reducciones drásticas de deudas acumuladas, especialmente en Infonavit y Fovissste. Estos apoyos buscan corregir abusos del pasado, ofreciendo condiciones más justas a los acreditados.
Asimismo, las condiciones del financiamiento se han beneficiado por la digitalización y nuevos esquemas como el cofinanciamiento y arrendamiento social. A pesar de las tasas de interés aún elevadas (11.5 – 11.7%), se anticipa una baja paulatina tras el reciente recorte del Banco de México a la tasa de referencia (9% en marzo 2025).
En conjunto, estas estrategias reflejan un esfuerzo por atender la demanda habitacional con un enfoque social, sostenido por una colaboración entre gobierno federal, entidades financieras y desarrolladores, y apuntan a reducir el rezago con soluciones más justas, accesibles y sostenibles.
