Panorama del Real Estate en EU y oportunidades de inversión

Los ciclos económicos se repiten de manera histórica y de forma consistente. Economistas y financieros de diversas corrientes de pensamiento y de gran renombre han estudiado a detalle cómo ciertas variables económicas y el impacto en diversos tipos de activos (valores económicos que podrían generar beneficios en el futuro) pueden afectar negativa o positivamente a las sociedades. Estas reflexiones han demostrado que el avance tecnológico y el acceso a la información han reducido de manera considerable la repetición de crisis económicas o financieras. Lo anterior no es una casualidad, es el resultado de un proceso de aprendizaje y de toma de decisiones informadas y sustentadas en datos reales, que impactan de manera directa en la forma en la que los inversionistas se adaptan a las expectativas del mercado de las economías en todo el mundo. ​

Los activos tradicionales (acciones y bonos de empresas, que actualmente tienen un valor de 233 billones de dólares), tienden a reaccionar de manera directa a variables económicas de primera mano, como son los niveles de inflación, tasas de ​ interés, niveles de desempleo, crecimiento económico, elecciones federales, entre otros. Es decir, son más predecibles y por ello, se puede reaccionar mejor ante ellas. ​

Sin embargo, los activos alternativos, que hoy ascienden a más de 350 billones de dólares, llevan un rezago temporal en su comportamiento, pues reaccionan a variables relacionadas a la productividad y generación de riqueza, como lo es el caso de los activos inmobiliarios (con un valor actual de mercado de 326 billones de dólares). Es decir, son menos predecibles. ​

Economistas como Phillip Cagan, Milton Friedman, John Muth y Robert Lucas, entre otros, demostraron cómo la racionalidad positiva (las decisiones racionales de organizaciones, empresas o individuos) suele impulsar consistentemente a las variables económicas, causando confianza en los mercados y generando ciclos positivos en activos de alta rentabilidad, es decir, una economía saludable para los países. El fenómeno de la racionalidad positiva (o expectativas adaptativas) puede ser generado por un sin número de razones, sin embargo, uno de los efectos dominantes son las reacciones psicológicas de los mercados accionarios a acontecimientos políticos. ​ ​

Esto fue lo que pasó con las elecciones en EE.UU. la semana pasada, y la victoria de Donald Trump, un cambio político que demostró cómo la política puede influir directamente en la economía, y cómo la racionalidad positiva es capaz de generar en un sólo día explosiones de rentabilidad multimillonarias, no sólo en los índices globales del mercado, sino también en acciones específicas (principalmente en el sector energético tradicional, militar, bancario, tecnológicas y criptomonedas), que generaron en tan sólo tres una mayor riqueza para los inversionistas que lo que hubiesen generado en promedio anual en ciclos de largo y mediano plazo, algo histórico en los últimos 10 años, salvo algunas excepciones, como ciertas fiebres causadas por las criptomonedas. ​

Los activos inmobiliarios (la clase de activo más importante dentro de los activos alternativos) han demostrado un crecimiento positivo al ser grandes receptores de racionalidad positiva ante la victoria de Trump, pero de manera indirecta. Para que este tipo de fenómenos ocurran, deben converger diversas variables económicas que permitan a los inversionistas diversificar su portafolio (tener más opciones) consistentemente en activos de menor liquidez, pero también de menor volatilidad. ​

Las inversiones en Real Estate (activos inmobiliarios) han sido el activo alternativo de preferencia a nivel global en épocas de alta certidumbre y positivismo (con un costo de más de 326 billones de dólares, cifra mayor a las economías de Estados Unidos, China, Japón y la Unión Europea juntas) y este activo ha demostrado ser en el largo plazo el más importante en rentabilidad generada por dólar invertido. ​

Para lograr dimensionar la transaccionalidad de este asset class (o grupo de activos que comparten características similares), en economías locales en EE.UU., como lo es el caso de Florida post COVID, se transaccionaron en un solo año más de 250 mil millones de dólares, en Texas más de U$147 billones; esto es casi 400 veces más que lo que se transaccionó en uno de los mercados más activos en México, como lo es el caso de Baja California Sur (con un costo de 1.6 mil millones de dólares). México se ha convertido por primera ocasión en el 3er país extranjero con mayor participación de compras en el mercado inmobiliario de EE.UU después de Canadá y China, incluso igualando el número de viviendas transaccionadas en el mercado residencial por los compradores chinos en EE.UU.

El nuevo gobierno en los EE.UU., en su búsqueda de eficientar el mercado, ha señalado que estimulará la inversión estadounidense mediante políticas fiscales de recorte de impuestos al interior y desregulación a los sectores generadores de economía y rentabilidad, con un importante control del gasto y generación de políticas arancelarias que impulsen la economía local. Esto quiere decir que buscará imponer impuestos a productos o servicios extranjeros. ​

De igual forma, las políticas de impulso al sector de Real Estate en EE.UU. han sido delineadas por el nuevo gobierno y sustentan su eficiencia en los resultados previos a la pandemia, que tuvieron gran éxito, con una gran la valorización de estos activos durante el primer gobierno de Trump, en una economía que presentaba retos estructurales de importantes dimensiones. ​

En la medida en que los activos tradicionales sigan impulsando su crecimiento y valorización como consecuencia de expectativas racionales positivas, la certidumbre económica, la tendencia a la baja en ​ tasas de interés, la desregulación y el apoyo de sectores altamente generadores de empleo habrá mayores beneficios para el sector de activos inmobiliarios en los EE.UU., en economías locales de alto crecimiento en sectores clave para el nuevo gobierno en estados como Florida, Texas, Carolina del Norte, Michigan, Pennsylvania, entre otros. ​

Subsectores en el mercado inmobiliario como el industrial, el residencial de lujo en estados de bajas tasas impositiva (ej, FL), de usos mixtos, llevan la delantera frente a activos como las oficinas, retail (centros comerciales) activos de lujo en estados altamente impositivos (ej. CA), entre otros.

El mercado inmobiliario en Estados Unidos podría encontrarse en un futuro no muy lejano en un punto de inflexión que podría marcar el inicio de un nuevo ciclo de crecimiento exponencial. Las elecciones recientes han generado un entorno de racionalidad positiva y como consecuencia una mayor certidumbre económica, revalorizando la moneda, impulsando una mayor inversión y generación económica, con una posible disminución del desempleo, baja en tasas de interés; estas son condiciones esenciales para que los inversionistas globales y economías con alta incertidumbre, como la mexicana, redirigirán su capital hacia activos alternativos, como el Real Estate. Con políticas fiscales pro-inversión, desregulación y el estímulo a sectores clave, el nuevo gobierno republicano busca replicar el éxito previo en la valorización de este tipo de activos, abriendo un sin fin de oportunidades para los inversores mexicanos. ​

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