- Al 1S 2024, la Absorción Bruta registró 854 mil m2
Clase Turista
Al cierre del primer semestre de 2024, el mercado industrial de la Ciudad de México y la Zona Metropolitana registró una demanda bruta de 854 mil m2, impulsada principalmente por los pre-arrendamientos, e históricamente la más alta en este mercado.
“La logística tuvo un primer semestre muy activo, fuerte y dinámico, y ha sido la base para continuar el segundo semestre que esperamos tenga el mismo ritmo” nos explica Francisco Muñoz, vicepresidente Ejecutivo de CBRE México sector Industrial y Logística.
Indicadores del Mercado
De acuerdo con las cifras preliminares de La Secretaría de Economía, la Ciudad de México registró el 59% de participación del total nacional, lo que representa el ingreso de $12,043 MDD en lo que va del primer trimestre del 2024, 39% por encima de la cifra reportada en el mismo periodo de 2023. Este indicador mantiene a la CDMX como el principal receptor de inversión y se argumenta debido a la relocalización de empresas por efectos del Nearshoring. En el primer trimestre del año, los países que representaron una mayor inversión en México en busca de ventajas logísticas fueron: Estados Unidos (52%), Alemania (9%), Canadá (8%) y Japón (7%).
Sólo en el 2T 2024, la Ciudad de México y la Zona Metropolitana han registrado la cifra más alta reportada desde el 2T 2022 en operaciones de demanda bruta con 473,252 m2 comercializados, de los cuales, el 63% pertenece a transacciones de pre-arrendamiento y el 14% a renovaciones, 24% por encima de la cifra registrada al cierre del 2T 2023.
El dinamismo en el mercado ha motivado a los desarrolladores a invertir en reservas de tierra para desarrollos Build to suit dejando a un lado las naves especulativas o bien, convirtiendo estos espacios Spec to Suit (Naves que mantienen la configuración de su construcción, pero con la posibilidad de personalizar ciertos aspectos según las necesidades de sus clientes).
Dicho lo anterior, al corte del 1S 2024 se tiene un pipeline de construcción de 1.1 millones de m2, de los cuales el 65% pertenece a desarrollos Build to Suit y el 74% se encuentra pre arrendado. Los corredores con mayor actividad en construcción son: Cuautitlán (45%), Zumpango-AIFA (28%) y Tultitlán (18%), con entregas benéficas estimadas durante este año y el primer trimestre de 2025. Para el 3T 2024, se espera se incorporen más de 400 mil m² de los cuales, el 42% se incorporará en Tultitlán, 34% en Cuautitlán y el 10% en el nuevo corredor Zumpango-AIFA.
Inventario
Durante el 1S 2024 se han adicionado más de 110 mil m2, tanto que el inventario clase A de la CDMX cerró el semestre con 10.80 millones de m2 distribuidos en los 10 submercados, siendo el CTT el de mayor inventario existente distribuido de la siguiente forma: Cuautitlán con el 40%, seguido por Tepotzotlán con el 20% y Tultitlán con el 18%. Se espera que a finales del 3T 2024, se adicionen al menos 400 mil m2 cerrando el inventario con casi 11.2 millones de m2.
Tasa de Vacancia
El segundo trimestre de 2024 alcanzó el 2.0% de tasa de vacancia, con 215 mil m2 vacantes y una diferencia de 0.8 puntos porcentuales por encima de la cifra registrada al cierre del 2T 2023. A nivel corredor, el CTT se mantiene con tasas de vacancia mínimas; Tepotzotlán con 1.1%, Tultitlán con 1.0% y Cuautitlán con 0.7%, se espera que este indicador se mantenga a la baja debido a la falta de espacios industriales y a la tendencia de pre-arrendamientos de espacios en construcción.
Al cierre del 1S 2024, las operaciones de absorción bruta (que incluyen renovaciones y pre-arrendamientos) han acumulado 853,985 m2 comercializados en la ZMCDMX. El sector logístico se mantiene a la cabeza de la actividad en el mercado aportando el 50% de las transacciones, seguido por E-commerce (23%), Manufactura (7%), Alimentos (5%) y Farmacéutica (2%).
Se espera que el sector logístico siga captando la actividad en el mercado considerando los proyectos que se mantienen en el pipeline y que por su configuración son especialmente dirigidos a esta industria.
