- El nearshoring ha contribuido positivamente a la demanda de espacio industrial
Clase Turista
El sector de bienes raíces industriales mantiene un buen dinamismo, impulsado en las perspectivas de mayor demanda de espacio industrial como resultado del nearshoring y también por el buen desempeño de la economía estadounidense.
Un buen indicador de lo anterior son los recientes anuncios de transacciones en los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras).
Las compañías han buscado capital para financiar su expansión, como el caso de Fibra Monterrey que anunció una nueva oferta de certificados (CBFI´s) mediante la cual recaudó $7.8 mil millones de pesos (mmdp).
Por su parte, a inicios de marzo Prologis concluyó una oferta mediante la cual recaudó $9.7 mmdp.
Otro caso fue el de Vesta, que aunque no es Fibra, participa en el segmento de bienes raíces industriales.
La empresa realizó una oferta en diciembre de 2023 en el mercado de EE.UU. y obtuvo recursos de cerca de $150 millones de dólares.
Los inversionistas han mostrado un buen apetito por estas colocaciones, pagando múltiplos cercanos al Valor Neto de los activos (NAV).
En el frente de fusiones y adquisiciones, destacó el anuncio de Terrafina respecto a que existen 6 partes interesadas en sus activos industriales, dentro de las cuales se encuentran Funo y Prologis. Inicialmente, se dio a conocer que Prologis lanzó una oferta por los certificados de Terrafina, a un múltiplo P/NAV de 0.8x.
Posteriormente, Funo reveló que propuso a Terrafina una consolidación de los activos industriales de ambas Fibras, en donde la valuación de la transacción estaría más cercana a 1.0x NAV.
Consideramos que, con base en las transacciones recientes en el mercado de bienes raíces industriales y la competencia entre oferentes, cualquier transacción de Terrafina podría darse al menos a un múltiplo de 1.0x NAV.
Buen desempeño operativo en 2023
En 2023, el Área Bruta Rentable (ARB) de nuestra muestra de 13 Fibras sumó 28.5 millones de m2, lo que representa un incremento de 1.7 millones de m2 respecto a 2022 y que se explica principalmente por la adquisición del portafolio Zeus por parte de Fibra Monterrey.
Por otro lado, la ocupación se mantuvo alta en el segmento industrial (98.4%), mientras que en la parte comercial fue de 91.4% y de 77.7% en oficinas.
En el segmento industrial, el crecimiento en la demanda de espacio continúa sobrepasando el crecimiento en oferta.
El nearshoring ha contribuido positivamente a la demanda de espacio industrial, gracias a que las empresas buscan aprovechar las ventajas de México como plataforma de exportación a EE.UU.
El segmento comercial mantiene una mejora paulatina en niveles de ocupación, aunque aún se mantiene por debajo de niveles pre pandemia.
En el caso de oficinas, el sector sigue presentando condiciones de sobre oferta, aunque también se han observado mejoras secuenciales desde los niveles mínimos que alcanzó la ocupación en 2021, gracias al regreso al trabajo presencial.
